PROČ NEFINANCUJETE PROJEKTY Z VLASTNÍCH PENĚZ?

4. 1. 2017

Často se nás ptáte, proč nefinancujeme naše developerské projekty hypotečními úvěry, když jsou nyní tak nízké úrokové sazby… Chceme být maximálně transparentní a proto vám na vaši otázku rádi odpovíme.

 

Aktuálně spoluvlastníme šest různých nemovitostí. Tři z těchto nemovitostí jsme financovali jako fyzické osoby hypotečním úvěrem. Dvě jsme financovali hotovostí. Poslední jako právnická osoba podnikatelským úvěrem u Equa bank a.s.

Jenže nyní jsme firma 2M INVEST a chceme nemovitosti kupovat jako právnická osoba. Proto hypoteční úvěr, který je striktně určen fyzickém osobám, nepřichází v úvahu. Navíc hypotečním úvěrem nezafinancujete komerční nemovitosti typu: dům, ze kterého chcete vytvořit penzion nebo ubytovnu, půdní prostory v činžovním domě, nebo nákup nerozdělených nezasíťovaných pozemků, do budoucna určených pro stavební výstavbu.

 

Zbývají tři možnosti, nebo jejich kombinace:

  1. Hotovost,
  2. podnikatelský úvěr na konkrétní investiční záměr,
  3. peníze od lidí.

 

1. Hotovost

Jednoduše řečeno – není neomezená.

 

2. Podnikatelský úvěr

V roce 2016 jsme potřebovali půjčit 22 000 000 Kč na koupi činžovního domu. Rozhodli jsme se jít, jak jinak cestou podnikatelského úvěru. Nejprve jsme vstoupili do jednání se společností ARTESA. Odhad nemovitosti o 12 bytových jednotkách a 1 nebytovém prostoru nás stál cca. 120 000 Kč. Cca. po 2 týdnech jsme se dozvěděli, že „odhad nevyšel na 22 mil. Kč“ a tak nám ARTESA na koupi a rekonstrukci nepůjčí.

Vstupili jsme do dalšího jednání s Equa bank a.s. Před schválením úvěru jsme absolvovali nespočet osobních schůzek s bankéřem společnosti. Museli jsme dodat nebo vypracovat desítky dokumentů od: účetní uzávěrky firmy, bezdlužnost vůči finančnímu úřadu, rozpočet rekonstrukce,  jaká společnost bude dům rekonstruovat + historie této společnosti, návrh smlouvy o dílo, ke které se banka bude vyjadřovat, kdo bude byty prodávat, jaké budou prodejní ceny, marketingový plán prodeje + konkrétní rozpočet za marketing včetně jednotlivých položek, soupis dalších vedlejších nákladů, kdo bude mít na starosti právní servis při prodeji, návrh budoucí kupní smlouvy…

K žádosti o úvěr jsme dále přikládali:

  • Daňová přiznání za poslední dva roky,
  • výroční zprávy včetně auditorských zpráv,
  • kopie finančních výkazů (rozvaha a výsledovka) za poslední dva roky a za poslední čtvrtletí,
  • konsolidovaná rozvaha a výsledovka Cash Flow – v měsíčním členění,
  • výpis z katastru nemovitostí,
  • vlastnická struktura společnosti, majetkové či personální propojení s jinými podnikatelskými subjekty, podíly výše uvedených společníků v ostatních firmách, dceřinné společnosti,
  • vztahy k jiným peněžním ústavům – existující úvěry, typ, původní výše, zůstatek, datum splatnosti,
  • výše splátek Leasingy – název leasingové společnosti, předmět leasingu, původní výše, zůstatek,
  • výše splátek Management – lidé rozhodující o provozu a strategii podniku (jméno, funkce, ve firmě od, odborná způsobilost),
  • zaměstnanci, vývoj počtu zaměstnanců,
  • mimorozvahové a ručitelské závazky klienta Závazky z obchodního styku v členění na do lhůty, po lhůtě (do 30, 90,180, nad 360 dní),
  • jména největších věřitelů,
  • struktura pohledávek společnosti v členění do lhůty, po lhůtě (do 30, 90,180, nad 360 dní), jména dlužníků,
  • hlavní výrobky – služby, způsob prodeje Hlavní dodavatelé (v procentuálním členění)- platební podmínky,
  • hlavní odběratelé – % tržeb, dodací a platební podmínky,
  • rozbor trhu a konkurence,
  • finanční investice – popis, metoda ocenění, hodnota,
  • základní prostředky – přehled HIM a NHIM, technická úroveň, zbývající životnost budov a technologického vybavení,
  • podrobný podnikatelský záměr,
  • investiční záměry pro příští období a plánované způsoby jejich financování,
  • finanční plán na roky: a hlavní předpoklady, z nichž se vychází,
  • informace o jiných aktivitách firmy,
  • financování pohledávek: přiznání k DPH za poslední 6 měsíců nebo 2 čtvrtletí (podle periody předkládání žadatele).

Je třeba říct, že v okamžiku, kdy podáte žádost o schválení podnikatelského úvěru včetně všech potřebných příloh, nemáte absolutně žádnou jistotu, že vám bude úvěr schválen. Nezjistíte to ani do 14 dnů. Po 14 dnech vás banka vyzve k doložení dalších dokumentů a objasnění některých stávajících. Už si ani nepamatuju, jak dlouho nám schválení úvěru a vyhotovení úvěrových a zástavních smluv trvalo, ale nebylo to určitě kratší období než 45 dnů.

Paradoxně u podnikatelského úvěru, oproti hypotečnímu, musíte platit za schválení úvěru, v našem případě to bylo 130 000 Kč, další poplatky: poplatek za vázaný účet 46 000 Kč, roční pojištění nemovitosti 23 000 Kč.

Banka nám půjčila za 1M PRIBOR + 3,8% p.a.

Podtrženo a sečteno přičteme-li k úrokové sazbě 3,8% p.a. měsíční pribor a poplatky za dva odhady, vázaný účet, schválení úvěru a pojištění nemovitosti (a to nepočítám náš čas a mzdu naší asistentky, která nejméně 2 měsíce nedělala nic jiného než tvořila potřebné přílohy pro banku), nepůjčili jsme si za 3,8% p.a. ale nejméně za 5,3% p.a.

A to nás ještě čekají další poplatky bance a katastru nemovitostí za předčasné splacení úvěru, poplatek za výmaz zástavního práva u každé bytové jednotky (×15) a náklady za právní servis s tím spjatý.

Navíc nám banka neustále mluví do toho, jak mají smlouvy vypadat, kolik Kč je minimální prodejní cena za m² (pokud bude nižší, musíme platit bance sankce) a takhle bych mohl pokračovat…

Porovnáme-li tyto dvě možnosti: půjčit si peníze od vás za 7% p.a., nebo absolvovat znovu to „martyrium“ při jednání s bankou za 5,3% p.a. neváháme ani vteřinu a chceme si půjčovat od vás, formou realitních dluhopisů!!!

 

3. Peníze od lidí

Je tedy pochopitelné, že právě touto cestou se vydávají i velcí realitní hráči. V korporátním i státním sektoru všech vyspělých zemí a firem je totiž emise dlouhopisů zcela standardní a hojně užívaná forma získávání finančních prostředků pro své podnikatelské záměry.

Pár příkladů za vše:

 

FINEP
množství emise: 201 000 000 CZK
jmenovitá hodnota dluhopisu: 3 000 000 CZK
pevný výnos: 3,75% p.a.
doba splatnosti: 4 roky
více informací zde: emise dluhopisů FINEP

Nejznámější projekt: NOVÁ HARFA, Praha – Vysočany


CZECH PROPERTY INVESTMENTS, A.S.
, za kterou stojí Radovan Vítek
množství emise: 1 000 000 000 CZK
jmenovitá hodnota dluhopisu: 1 CZK
pevný výnos: od 3,75% p.a. do 5,80% p.a.
doba splatnosti: 4 roky
více informací zde: emise dlouhopisů CPI

Nejznámější projekt: QUADRIO na Národní třídě v Praze


JRD
množství emise: 100 000 000 CZK
jmenovitá hodnota dluhopisu: 1 CZK
pevný výnos: 9,5% p.a.
doba splatnosti: 15 let
více informací zde: emise dlouhopisů

Nejznámější projekt: ECO CITY MALEŠICE, Praha 10 – Malešice


REALPRAG
množství emise: 100 000 000 CZK
jmenovitá hodnota dluhopisu: 1 CZK
pevný výnos: 6,5% p.a.
doba splatnosti: 6 let
více informací zde: emise dlouhopisů Římská 1222/33

Nejznámější projekt: REZIDENCE NIKOLY TESLY 8, Praha – Dejvice


J&T REAL ESTATE, a. s.
množství emise: 1 395 000 000 CZK
jmenovitá hodnota dluhopisu: 30 000 CZK
pevný výnos: 5,25% p.a.
doba splatnosti: 5 let
více informací zde: emise dlouhopisů Rustonka

Nejznámější projekt: RUSTONKA, Praha – Karlín


Peníze od lídí si půjčují lidé i firmy v dnešní době běžně i v jiných podnikatelských oborech:

https://www.kickstarter.com/

https://zonky.cz/

https://www.bankerat.cz/

https://www.startovac.cz/

 

Po celém světě nyní kolují dluhopisy v celkové výši 85 bilionů USD (bilión = milión miliónů), zdroj zde. Není nic neobvyklého, že jsme i my vydali emisi korporátních dluhopisů.

 

Další důvod pod čarou

Dalším důvodem pro financování nákupu nemovitostí pomocí dluhopisů je novinka zavedená zákonem č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník. V paragrafu § 1761 je uvedena možnost zřídit zákaz zcizení a zákaz zatížení jako věcné břemeno, což oproti předchozí úpravě zkomplikovalo možnosti nakládání s investiční nemovitostí při financování hypotečním úvěrem.

Dříve se tato pojistka pro banku upravovala pomocí závazku smluvních stran. Kupující podpisem potvrdil, že nabytou nemovitost neprodá či nezatíží, a pokud ano, je povinen uhradit bance pokutu. Jednalo se tak výhradně o smluvní úpravu mezi kupujícím a bankou (inter partes), která v důsledku neovlivnila možnost nakládání s nemovitostí jako takovou. Současná právní úprava v podobě věcného břemena ale působí proti všem (ergaomnes).

Na první pohled drobný rozdíl má zásadní dopad při prodeji. Zjednodušeně řečeno, původní varianta závazku umožňovala prodat nemovitost financovanou hypotečním úvěrem i přes nesouhlas banky. Prodej nemovitosti dalšímu subjektu byl platný a řádně provedený, takže do katastru mohl být zapsán nový vlastník. Pro prodávajícího takový postup znamenal povinnost uhradit bance smluvní pokutu za předčasné splacení úvěru. Nic víc, nic míň.

V nové úpravě se věcné břemeno zákaz zcizení a zatížení zapisuje přímo do příslušného katastru nemovitostí. Důsledkem je, že k provedení jakékoli úpravy je potřeba souhlas banky, která úvěr poskytla. Pokud prodej neschválí, obchod nemůže proběhnout.

Takový stav zvyšuje jistotu financující banky, ale značně ztěžuje naši situaci, protože prodej může být blokován. V praxi jsme se nejednou setkali s neochotou bank, které věděly, že po odprodání nemovitosti by následovalo doplacení úvěru, čímž by přišly o značnou část zisku z úroků.

Chcete se na něco zeptat?

MÁTE ZÁJEM INVESTOVAT?

Vyplňte následující údaje a my vás budeme do 24 hodin kontaktovat

Vyplňte prosím všechna pole níže!

MÁM ZÁJEM O     DLUHOPISŮ

Aktuality

18. 9.

Před okamžikem jsme obdrželi od Boq architekti vizualizace interiéru rodinných domů, které začneme ještě letos stavět v obci Hybrálec u Jihlavy. Na první z domů již máme podepsanou rezervační smlouvu …

14. 9.

Hovorčovice se blíží do zdárného konce 🙂 líbí?

5. 9.

Včera jsme od nájemníků přebrali náš být 2+kk ve Spojovací ulici, který jsme v červnu koupili. Byt byl obsazen nájemníky romské národnosti s nájemní smlouvou na dobu určitou, s prolongací vždy po třec…

3. 9.

Hovorčovice prosinec 2016 vs. srpen 2017. Do konce září je hotovo. #2minvest

1. 9.

Množství vašich dotazů nás inspirovalo k tomu, udělat pod každým článkem na stránce https://www.2minvest.cz/blog/ veřejnou diskuzi. Minulé dotazy včetně odpovědí, zejména od kolegu Dana Vrábela jsme d…

4. 8.

Budeme mít krásný sklep :-) Celkem tři místnosti. Jedna technická pro pračku, sušičku, shoz na prádlo z vrchní koupelny, bojler a centrální vysavač. Ve druhé je příprava pro saunu, nebo vířivku. No a …

29. 6.

Dnes jsme odeslali našim investorům e-mail, ve kterém jsme poděkovali za dosavadní spolupráci a zrekapitulovali naše dílčí výsledky v tomto roce. Aktuálně máme upsáno 63 dluhopisů v hodnotě 100 000 …

29. 5.

Často se před akvizicí nových stavebních parcel setkáváme s pozemky označenými na listu vlastnictví jako: "orná půda, trvalý travní porost, nebo zahrada." Je možné na těchto pozemcích začít ihned, po …

14. 5.

Rekonstrukce rodinného domu v Hovorčovicích se chýlí ke konci. Do konce června bude dům kompletně dokončen a poté přijde na řadu hledání nových majitelů. Nemůžeme se dočkat finále, tohle je naše #srdc…

10. 5.

Zajímavou investiční strategiií může být koupě stavebního pozemku o větší rozloze -> rozdělení na menší části -> a následný prodej se ziskem. Neboť i zde platí stejné pravidlo jako u rezidenčních nemo…

28. 4.

Tento měsíc končíme s úpisem ve výši 5,8 mil. Kč. V dubnu jsme upsali přesně 30 dluhopisů s 13ti investory. Děkujeme všem investujícím za důvěru a všem nevěřícím za konstruktivní kritiku, kterou rádi…

25. 4.

CENY BYTŮ ROSTOU RYCHLEJI NEŽ NÁJMY! "Týdeník EKONOM.cz vypočítal výnosnost investice do bytu v několika modelových příkladech a dospěl k závěru, že i při současných cenách může taková investice dáva…